Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция ВС РФ. Добросовестный приобретатель: судебная практика Добросовестный приобретатель практика

Истребование имущества от добросовестного приобретателя допустимо в целом ряде случаев. Какими должны быть основания для такого изъятия, что не может быть истребовано и на что может рассчитывать пострадавший в случае изъятия приобретатель - эти и другие вопросы мы обсудим в данной статье.

Возможно ли истребование имущества от добросовестного приобретателя

Казалось бы, если человек совершил покупку вещи на законных основаниях, лишить его этого приобретения никто не вправе. Тем не менее процедура истребования имущества от добросовестного приобретателя вполне возможна. Безусловно, случаи, когда такое истребование допускается, строго регламентированы законом.

Здесь следует руководствоваться ст. 302 ГК РФ. Она предусматривает следующие условия, когда имущество можно истребовать:

Имущество было получено приобретателем на безвозмездной основе по договору, который был заключен лицом, не имеющим полномочий в отношении этого имущества. Причем собственнику, утратившему вещь, нужно будет доказать только 2 приведенных факта. Никаких других условий для истребования вещи в данном случае не требуется.
Возмездность или безвозмездность сделки определяется:
- получением отчуждающим лицом вознаграждения деньгами, материальными или нематериальными благами или иным встречным предоставлением;
- соблюдением обязательства по выплате вознаграждения в полном объеме и в установленный срок.
Так, в соответствии с п. 37 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, если к моменту, когда приобретатель узнал о неправомерности отчуждения, он не произвел полную оплату, имущество считается полученным безвозмездно.
Имущество было приобретено на возмездной основе, но было утеряно собственником или уполномоченным им лицом. К таким случаям относится также похищение вещи или иное выбытие помимо воли собственника из его владения.
Следует учесть, что в соответствии с п. 10 информационного письма президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 не может быть признана выбытием имущества помимо воли собственника передача вещи по сделке, даже если впоследствии она была признана недействительной.

Имущество может быть изъято у добросовестного приобретателя, если он не проявил должной осмотрительности

Такого понятия, как должная осмотрительность добросовестного приобретателя при заключении сделки, в ГК РФ мы не найдем. Тем не менее эта устойчивая формулировка весьма распространена в судебной практике, касающейся вопроса об изъятии вещи у добросовестного приобретателя.

Базируется она на таких законодательных постулатах:

п. 1 ст. 302 ГК РФ, который предписывает, что приобретателя может считать добросовестным, только если он не знал и не имел возможности узнать об отсутствии у продавца полномочий на распоряжение предметом сделки;
п. 1 ст. 401 ГК РФ, в силу которого лицо считается невиновным, если проявило такую степень заботливости и осмотрительности, какая была необходима исходя из правовой природы обязательства.

Что же понимает судебная инстанция под проявлением должной, разумной, обычной осмотрительности? Рассмотрим подробнее:

Очевидная несоразмерно низкая цена продаваемого имущества обязана вызвать у покупателя подозрение относительно продавца (п. 9 информационного письма № 126). Суд отметил, что покупатель, обнаружив существенное занижение цены, должен был проявить осмотрительность и дополнительно проверить чистоту сделки.
Вызвать у покупателя подозрение должно было бы наличие обременений (в том числе наложенного ареста), а также какие-то несоответствия, обнаруженные при осмотре имущества перед его покупкой (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам госорганов и органов местного самоуправления, утвержденный президиумом ВС РФ 01.10.2014).
Отсутствие записи о праве собственности продавца недвижимости в ЕГРН, а также наличие записи о судебном споре в отношении объекта, совершение с ним многократных сделок за краткий период времени также являются безусловным поводом для возникновения у покупателя сомнений в юридической чистоте сделки (п. 38 постановления № 10/22).

Обратите внимание! Должная осмотрительность оценивается судом не только применительно к приобретателю вещи, но и к продавцу. Так, в Обзоре президиума ВС РФ от 01.10.2014 суд отметил, что госорган не проявил должной осмотрительности при заключении сделки по передаче квартиры, а значит, не может требовать ее изъятия, ссылаясь на отсутствие воли собственника на отчуждение имущества.

Деньги от добросовестного приобретателя истребованы быть не могут

Постановлением 9-го арбитражного апелляционного суда от 19.02.2015 № 09АП-59436/2014-ГК было отказано в истребовании у банка денежных средств, списанных им в счет уплаты кредита, несмотря на то, что формально денежные средства подлежали возврату в пенсионный фонд по причине смерти пенсионера.
Постановлением того же суда от 05.08.2016 № 09АП-32721/2016 конкурсному управляющему было отказано в истребовании у банка денежных средств, перечисленных ему предприятием-банкротом, так как банк был признан добросовестным приобретателем.

Обратите внимание! Следует отличать истребование денег у добросовестного приобретателя от взыскания неосновательного обогащения в соответствии с гл. 60 ГК РФ. Так, в апелляционном определении Мосгорсуда от 16.01.2015 по делу № 33-759/2015 ответчица утверждала, что она добросовестный приобретатель денежных средств, полученных ею при продаже квартиры по договору, впоследствии признанному недействительным. Однако суд указал, что денежные средства, полученные по недействительному договору, являются неосновательным обогащением и в результате применения последствий недействительности сделки должны быть возвращены.

Кроме денежных средств не допускается истребование следующих ценных бумаг (ЦБ):

ЦБ на предъявителя;
ордерных и именных ЦБ, удостоверяющих денежное требование (п. 3 ст. 147.1 ГК РФ);
ЦБ в бездокументарной форме, удостоверяющих только денежное право требования (ст. 149.3 ГК РФ);
ЦБ в бездокументарной форме, приобретенных на организованных торгах.

При истребовании ЦБ в документарной форме следует руководствоваться особенностями, приведенными в ст. 147.1 ГК РФ.

На что может рассчитывать приобретатель, если имущество все же было изъято

Рассмотрим, какие компенсационные меры предусмотрел законодатель для добросовестного приобретателя, если имущество у него все же было изъято.

Приобретатель оставляет за собой произведенные им отделимые улучшения изымаемого имущества. Если же улучшения носят неотделимый характер, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию расходов, понесенных им на такие улучшения. В соответствии со ст. 303 ГК РФ размер компенсации ограничен размером произошедшего увеличения стоимости изымаемого имущества.
Несостоявшийся в результате изъятия вещи приобретатель вправе на основании ст. 461 ГК РФ требовать от продавца компенсации всех понесенных убытков. Назовем 2 нюанса при рассмотрении подобных требований:
- Во-первых, продавец освобождается от ответственности, если сможет доказать, что покупатель знал или имел возможность узнать о наличии оснований для возможного изъятия товара.
- Во-вторых, согласно ст. 462 ГК РФ продавца следует привлечь к рассмотрению виндикационного иска. В противном случае продавец также может быть освобожден от ответственности, если сможет доказать, что мог быть предотвратить истребование (п. 43 постановления № 10/22).
Если у добросовестного приобретателя было истребовано жилье, законодательством на этот случай предусмотрены меры компенсационного характера, финансируемые за счет бюджетных средств. Речь идет о компенсации в размере до 1 млн руб., предусмотренной законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ст. 31.1).

Важно! Данные нормы будут действовать до 01.01.2020. Затем вступят в силу статьи о компенсации нового закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, в ст. 68 которого также предусматривается аналогичная защитная мера.

В заключение еще раз подчеркнем, что изъятие имущества у добросовестного приобретателя возможно, но только при наличии оснований, закрепленных в законе. Деньги и некоторые ценные бумаги истребованы быть не могут. В случае изъятия товара добросовестный покупатель имеет право на возмещение ему убытков, а при изъятии жилья — на меры государственной поддержки компенсационного характера.

При совершении сделок с любым имуществом существуют риски различного характера. А при покупке недвижимости – их наличие тем более актуально, ведь квартира – покупка весьма дорогостоящая. Возникновения ситуаций, при которых покупатель будет вынужден доказывать добросовестность своего приобретения и защищать нарушенные права, не избежать. Даже если при совершении сделки купли-продажи он являлся таковым. В данной статье расскажем, как поступать в подобных случаях и отстоять нарушенные интересы.

Кто такой добросовестный приобретатель

О добросовестном приобретателе вообще ведется речь в нормах ГК РФ. Правда, прямой формулировки этого понятия там нет, но проанализировав указанную норму, можно обозначить понятийный смысл такого термина.

Итак, добросовестный приобретатель – это та сторона сделки, которая на момент приобретения имущества не знала и знать не могла об отсутствии у продавца прав на его отчуждение (т.е. продажу).

Другими словами, в рассматриваемом случае недвижимость приобретается не у собственника, который лишился квартиры помимо своей воли, а у совсем иного, не обладающего правами на нее лица. При этом покупателю об этом ничего не было известно и он добросовестно заблуждался относительно того, кто является истинным владельцем квартиры.

Стоит акцентировать внимание на том, что если имущество приобретено безвозмездно (например, подарено), то настоящий собственник всегда имеет право истребовать его обратно. Даже если новый собственник является добросовестным. Если же переход права собственности носит характер возмездный (к примеру, покупка), то в требовании об аннулировании новых прав собственности может быть отказано.

Ситуации, когда права добросовестного приобретателя нарушаются

Как правило, вопрос о защите прав добросовестного приобретателя имущества встает уже после совершения сделки по приобретению недвижимости. Т.е. когда покупатель полностью расплатиться с недобросовестным продавцом. Вот тут-то и начинают всплывать неприятные факты.

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Комментарий к статье 302 Гражданского Кодекса РФ

1. Вводя ограничения на виндикацию и обеспечивая этим баланс интересов собственника и добросовестного приобретателя, закон исходит из принципа "наименьшего зла". В основе установленного порядка виндикации лежит несколько взаимосвязанных критериев: а) добросовестность (недобросовестность) приобретателя; б) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; в) характер выбытия имущества из владения собственника.

2. Так, во всех случаях у добросовестного и возмездного приобретателя имущество подлежит виндикации, если оно выбыло помимо воли собственника. Такое правило основано на предположении, что добросовестный приобретатель может защитить свои интересы, предъявив соответствующие требования к отчуждателю, личность которого ему либо известна, либо больше вероятности, что будет установлена.

В свою очередь, правила о виндикации в отношении недобросовестного приобретателя применяются вне зависимости от того, приобретено ли имущество безвозмездно и ввиду каких обстоятельств выбыло из владения собственника. Объясняется это тем, что недобросовестность приобретателя исключает наличие каких-либо преимуществ по сравнению с собственником.

Если же имущество приобретено безвозмездно, виндикация допускается безотносительно таких критериев, как недобросовестность и обстоятельства выбытия. Считается, что в случае с безвозмездным приобретателем интересы собственника признаются приоритетными, поскольку при истребовании имущества незаконный владелец не несет никаких имущественных потерь, обусловленных приобретением вещи, а ст. 303 ГК гарантирует возмещение расходов по содержанию имущества.

3. Однако в описанном порядке безусловной виндикации установлены следующие ограничения.

Во-первых, из п. 1 комментируемой статьи следует, что если имущество, приобретенное добросовестно и возмездно, выбыло из владения собственника по его воле, в том числе в результате заключения договоров аренды, хранения и т.п., виндикация невозможна (п. 19 письма ВАС N 13). Предполагается, что в таких случаях собственник несет риск выбора ненадлежащего контрагента, ввиду чего приоритет отдается защите интересов приобретателя.

Во-вторых, п. 3 комментируемой статьи установлен запрет на виндикацию добросовестно и, главное, безвозмездно приобретенных денег и ценных бумаг на предъявителя. Считается, что причинами введения данного правила являются, в частности, необходимость обеспечения стабильности гражданского оборота с учетом высокооборотности указанных вещей; трудности с индивидуализацией имущества (например, деньги признаются сугубо родовыми вещами, а виндикация возможна только в отношении индивидуально-определенного имущества). Правда, это правило сформулировано неоправданно жестко. Если допустить, что в конкретном случае деньги или ценные бумаги на предъявителя были изначально определенным образом индивидуализированы (в том числе посредством запечатывания в конверт и т.п.) и такая индивидуализация на момент предъявления иска сохранилась, то вряд ли можно усмотреть объективные препятствия для виндикации.

В-третьих, сопоставление п. п. 1 и 2 комментируемой статьи позволяет сделать вывод, что правило о возможности виндикации при безвозмездном приобретении имеет еще одно исключение, когда возникает цепочка добросовестных приобретателей, а вещь виндицируется у лица, которое безвозмездно получило ее у добросовестного возмездного приобретателя (например, в результате дарения, наследования и т.п.). В указанном случае решение вопроса о виндикации должно основываться на положениях п. 1 комментируемой статьи об истребовании имущества у возмездного приобретателя, поскольку иначе последний необоснованно ограничивался бы в распоряжении вещью.

4. Следует отметить, что применение правил о виндикации затруднено в связи с невозможностью законодательно формализовать содержание используемых критериев. Так, понятие "недобросовестность" раскрыто в ГК через такие оценочные и субъективные признаки, как "(не) знал или (не) должен был (мог) знать". Поэтому при оценке недобросовестности должны приниматься во внимание все имеющие значение конкретные обстоятельства дела (в частности, характеристики вещи, цена, время и место приобретения и т.п.).

Например, судебная практика исходит из отсутствия добросовестности, когда к моменту совершения возмездной сделки имелись притязания третьих лиц, впоследствии признанные обоснованными, если приобретателю о них было известно (абз. 4 п. 24 Постановления ВАС N 8). Однако ввиду закрепления в законодательстве презумпции добросовестности (п. 3 ст. 10 ГК) приобретатель не обязан доказывать наличие обстоятельств, подтверждающих его добросовестность. Поэтому сложно согласиться с противоположным выводом, сделанным в абз. 3 п. 24 Постановления ВАС N 8.

Равным образом в ГК не раскрывается понятие "выбытие имущества помимо воли собственника". Законодатель ограничивается указанием на отдельные примеры (в частности, потеря, похищение вещи) и приданием перечню открытого характера. Очевидно, что это не способствует единообразному и адекватному правоприменению, особенно в условиях, когда высшие судебные инстанции уклоняются от дачи соответствующих разъяснений (см. п. 26 Постановления ВАС N 8). Так, нет единства мнений, следует ли считать "иными случаями" выбытие имущества помимо воли, к примеру совершение сделок по отчуждению имущества без получения необходимого согласия (одобрения) органов опеки и попечительства, органов юридического лица и т.п. Поэтому в настоящее время указанную проблему следует решать в каждом конкретном случае с учетом всех фактических обстоятельств, притом что собственник должен доказать обстоятельства выбытия имущества из его владения (абз. 2 п. 24 Постановления ВАС N 8).

Покупателю квартиры нужно помнить, что существует такое юридическое понятие как «добросовестный приобретатель» недвижимого имущества. И это понятие может сыграть свою роль в случае судебных споров по поводу прав собственности на квартиру.

В практике встречаются случаи, когда квартира продается лицом, не являющимся полноправным собственником этой квартиры, либо вообще не имеющим прав на нее - т.е. неправомочным Продавцом .

Такое возможно, например, когда квартира продается по , или когда права владельца квартиры ограничены залогом, либо эти права оспариваются в суде, и т.п. То же касается и откровенно , когда аферист продает по подложным документам квартиру, которая ему не принадлежит. В том числе случаи, когда незаконной оказалась одна из предыдущих сделок с этой квартирой, и ее законный владелец предъявляет на нее свои права.

Незаконной может оказаться и (из-за ошибок в оформлении документов, например ). Тогда в роли законного владельца квартиры будут выступать государственные или муниципальные органы.

В таких случаях Покупателя может ждать неприятный сюрприз - настоящий владелец или кредитор владельца может подать иск в суд с требованием Покупателя (так называемый «виндикационный иск» ), и возврата ее себе. Отличие этого иска от требования , заключается в том, что здесь настоящий владелец не обязан компенсировать Покупателю уплаченные за квартиру деньги. Ведь продавал квартиру и получал за нее деньги кто-то другой (неправомочный Продавец ), а тот, кому квартира будет возвращаться (настоящий владелец ), деньги за нее не получал, и соответственно, возвращать их не обязан.

Для Покупателя это самый плохой сценарий. Уплаченные за квартиру деньги, он может требовать только с того, кто их взял (кто незаконно продал ему квартиру ). А этого персонажа еще нужно найти, и нужно суметь получить с него эти деньги (которые могут быть уже давно потрачены ).

Исключительно для таких ситуаций с продажей недвижимого имущества неправомочным Продавцом, существует юридическое понятие - добросовестный приобретатель , которое означает, что Покупатель квартиры, заключая сделку, не знал и не мог знать о том, что Продавец не имел права продавать эту квартиру.

Если же квартира куплена у настоящего правомочного собственника (даже в сделке, признанной потом недействительной ), то понятие добросовестный приобретатель - не применяется.

Когда квартиру могут изъять у добросовестного покупателя

Когда квартира продана неправомочным Продавцом , то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного покупателя квартиры (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия ). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения» . Это называется - Откроется в новой вкладке.">виндикация .

Закон однозначно указывает, в каких случаях возможно изъятие квартиры у (Откроется в новой вкладке.">ст. 302 ГК РФ).

А именно - если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника . В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным . В том числе - если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.

Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию , а Откроется в новой вкладке.">реституцию - то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу - квартиры.

Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая , что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке. Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно !

Суд не посчитает добросовестным покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что квартира продается без ведома ее настоящего хозяина (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст.167 ГК РФ). В том числе не будет считаться добросовестным тот Покупатель, который не предпринял разумных и достаточных мер по проверке законности сделки - т.е. не интересовался данными государственного реестра недвижимости (не заказывал ), не имеет на руках копий или .

И наоборот, если суд сочтет действия Покупателя разумными и логичными, то к нему может быть применено понятие «добросовестный» , и тогда это понятие начинает действовать в его защиту.

Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества выражается в том, что к этому имуществу НЕ будет применяться виндикация (изъятие без компенсации ), если суд не найдет оснований для применения указанной выше ст. 302 ГК РФ . Другими словами, если суд установит, что настоящий владелец квартиры знал о продаже квартиры другим лицом, и мог этого не допустить.

В случае возникновения спора по поводу изъятия квартиры из незаконного владения , бремя доказывания своей правоты ложится на каждого участника спора. Настоящий собственник квартиры должен доказать, что квартира была продана помимо его воли , а Покупатель должен доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать.

Покупателю, чтобы доказать свою добросовестность и отстоять свои права, необходимо убедить суд в том, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры. В частности - проверил данные основного правоустанавливающего документа на квартиру (см. приобретения права ), сопоставил его с данными паспорта Продавца, а также получил подтверждение его прав собственности из уполномоченного органа - Росреестра (см. ).

Если по данным выписки из реестра видно, что на покупаемую квартиру существуют правопритязания со стороны , или текущее Продавца обременено залогом, либо оспаривается в судебном порядке, то суд посчитает, что данная информация была доступна Покупателю, и он мог знать о спорных правах Продавца. А значит, Покупатель не будет признан добросовестным .

Вывод: собирая информацию и документы на покупаемую квартиру, и действуя без злого умысла, Покупатель обеспечивает себе «алиби» добросовестности , которое позволяет ему снизить опасный риск применения виндикации , в случае, если окажется, что Продавец (в т.ч. мошенник ) не имел правомочий для продажи квартиры.

Поэтому крайне важно, помимо проверки документов на квартиру, провести проверку самого Продавца на предмет его прав и полномочий на продажу квартиры. Как это делается, рассказано на шаге ИНСТРУКЦИИ для вторичного рынка - .

На защиту добросовестного приобретателя квартиры также встал и Конституционный суд РФ по делам об изъятии выморочного имущества в пользу государства.

Выморочными называют пустующие квартиры умерших граждан. При отсутствии наследников, такое жилье должно переходить в собственность государства, но в жизни часто бывает, что никто не оформляет на него положенные права, и квартира остается бесхозной. Этим пользуются мошенники, оформляя поддельные документы на такую «забытую всеми» квартиру, и продавая ее потом добросовестному Покупателю от своего имени.

Муниципальные органы затем «просыпаются» и заявляют, что квартира является выморочным имуществом и выбыла из муниципального владения помимо его воли , а значит должна быть изъята у Покупателя путем виндикации .

Целый ряд подобных случаев привел к тому, что дело дошло до Конституционного суда России, который в 2017 году встал на сторону защиты прав добросовестных покупателей недвижимого имущества (см. подробности ), и постановил не изымать у них квартиры по искам такого рода.

Понятие «добросовестный приобретатель квартиры» возникает в противовес требованию об изъятии у него этой квартиры по виндикационному иску . Другими словами, ссылку на добросовестность приобретения можно рассматривать лишь как возражение против такого иска.

Вот выдержка из реального судебного решения, в котором понятие «добросовестный приобретатель» защитило Покупателя от попытки изъятия у него квартиры (цитата из судебного решения ):

"При заключении данной сделки гражданин К.Р. (покупатель - Прим. ) действовал разумно и проявил должную осмотрительность. Доказательств того, что при совершении сделки приобретатель К.Р. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, истцами суду не представлено.
На основании изложенного, суд признает К.Р. добросовестным приобретателем квартиры №… расположенной по адресу … С учетом установленных в ходе судебного заседания обстоятельств, указанное имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя ".

Учитывая возможные споры по поводу неправомочных действий Продавца квартиры, следует также помнить и о . Здесь действует «общий срок исковой давности» - 3 года, поскольку законом не установлены «специальные сроки исковой давности» для подобных случаев.

Течение срока исковой давности, в данном случае, начинается с момента, когда настоящий собственник узнал о том, что его квартира находится в чужом владении.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).

Довольно распространенной на рынке недвижимости является ситуация, когда покупатель, законно приобретший недвижимость, заплативший за нее не малую сумму денег, вдруг получает повестку в суд, по которой он привлекается в качестве ответчика по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 Гражданского Кодекса России. Ничего не подозревающий покупатель в итоге выясняет, что он является уже вторым или третьим собственником этого имущества, которое выбыло из владения своего настоящего хозяина без его ведома, а покупатель в этом случае получает статус добросовестного приобретателя.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Понятие «добросовестный приобретатель» вводит Гражданский Кодекс России. Статья 302 ГК определяет его как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог.

Если приобретателю движимого и недвижимого имущества, которым является квартира, автомобиль, земельный участок, было известно, что продавец завладел имуществом незаконно и не имел права его отчуждать, то такого приобретателя нельзя назвать добросовестным.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что статус «добросовестного» у приобретателя появляется в двух случаях:

в случае приобретения имущества (автомобиля, квартиры, участка) у лица, которое не имело права его отчуждать;
в случае, если приобретатель имущества не знал и не мог знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое являлось продавцом.

Следует заметить, что судебная практика признает принцип «презумпции добросовестности», который предполагает, что приобретатель всегда является законным, пока не доказано обратное. Однако добросовестность приобретателя резюмируется наравне с владельцем недвижимого имущества.

Возникает противоречие, которое приводит к спорной ситуации. Обзор судебной практики показывает, что, принимая решение о добросовестности или недобросовестности того или иного приобретателя, суды исходят из того, проявлял ли покупатель разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.

Разумная осторожность при заключении сделки может заключаться в следующем:

принимал ли покупатель меры для того, чтобы выяснить являются ли права лица, которое отчуждает имущество законными;
производил ли покупатель осмотр квартиры, земельного участка, автомобиля перед приобретением;
соответствует ли цена приобретения недвижимости рыночной или же является заниженной.
знал ли приобретатель имущества о существовании притязаний третьих лиц на приобретаемую недвижимость.

В свою очередь истец должен доказать наличие у него прав собственности на спорное имущество, а также тот факт, что имущество находится у незаконного владельца.

Обзор судебной практики

Приобретателям, получившим в собственность спорное имущество, следует учитывать, что существует достаточное количество правовых инструментов, которые могут помочь им в защите своих прав. В качестве примера приведем некоторую судебную практику, рассмотрение которой даст возможность приобретателю определить и использовать конкретные обстоятельства для защиты своих законных прав и восстановления справедливости.

В обзоре судебной практике, который был утвержден Президиумом Верховного суда РФ 01 октября прошлого года, описаны несколько конкретных правовых ситуаций, которые связаны с истребованием у добросовестных приобретателей имущества. Как пример в пользу добросовестного приобретателя было отмечено Постановление ЕСПЧ от 06 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России». В нем было указано, что необходимость проверки подлинности документов, которые касаются приватизации жилья, обязано проводить государство, а не граждане, и в этом случае истребование у добросовестного приобретателя квартиры является незаконным. В данном случае речь идет об ошибках государственных органов, которые они допустили в процессе приватизации жилья, и поэтому, в случае признания приватизации незаконной, все риски должно нести государство.

В защиту правовой позиции, которая определяет презумпцию добросовестности, говорит и Постановление КС России от 21 апреля 2003 года № 6-П, в котором указывается, что к числу имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей, поскольку лицам, которые владеют, пользуются и распоряжаются вещью (квартирой, земельным участком, автомобилем) должна гарантироваться государственная защита их прав. В этом постановлении также указывается, что права владения, распоряжения и пользования имуществом должны отвечать требованиям справедливости, должны быть пропорциональными, адекватными и соразмерными, и не иметь обратной силы, то есть не ограничивать пределы основного содержания конституционных норм. Данная правовая позиция изложена в контексте презумпции добросовестности приобретения. Пунктом 3.2 этого постановления в контексте статьи 167 ГК РФ говорится, что положение о последствиях недействительности сделки, которая касается обязанности каждой из сторон возвращения другой стороне всего полученного по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя.